כשדירה בנתניה כבר לא בהישג יד: קרקע להשקעה חוזרת לסדר היום

שוק הדירות האזורי עלה על כל תחזית, והמשקיע הפרטי מחפש את הצעד הבא. יותר ויותר אנשים מהאזור מסתכלים לכיוון קרקעות סביב פרויקט המטרו,ומגלים פרק חדש בעולם הנדל"ן

מי שגר בנתניה ובאזור השרון בשנים האחרונות רואה בעיניים שלו מה קורה לשוק הדירות. מחירים שעלו בחדות ורמות שמרחיקות משפחות רבות מהחלום הוותיק: דירה שנייה להשקעה. מה שפעם נחשב להחלטה כלכלית סבירה,לרכוש דירה קטנה, להשכיר, לחכות שתעלה,הפך למאמץ שדורש הון עצמי גבוה מאוד, ומשכנתא שמייצרת לחץ חודשי ולא הכנסה.

המצב לא ייחודי לנתניה. זה קורה לאורך כל הצלע החופית. דירות שהתייקרו מיליון שקל ויותר בשנים האחרונות, ריביות שעלו ומייקרות את עלות המינוף, ותשואת שכירות שלא עמדה בקצב של מחיר הרכישה. התוצאה: משקיעים פרטיים שעד לא מזמן ידעו בדיוק מה לעשות עם ההון שחסכו,מוצאים את עצמם מחפשים תשובות אחרות.

אחת התשובות שעולות יותר ויותר בשיחות של משקיעים פרטיים היא קרקע להשקעה. לא כלי אקזוטי,הקרקע קיימת כנכס מאז ומתמיד. אבל למשקיע הפרטי היא הייתה בעבר בלתי נגישה מעשית: דרשה הון גדול, ידע תכנוני, ויכולת לנהל בדיקות שמעבר למה שמישהו שאינו עוסק בנדל"ן מקצועית יכול לעשות. מה שהשתנה בשנים האחרונות הוא שמסלולי ההשקעה הפכו נגישים יותר, ואופציות שפעם היו לגופים מוסדיים בלבד,כיום פתוחות גם לפרטיים.

המאיץ המשמעותי ביותר בתחום הוא פרויקט המטרו ותמ"א 70,תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו המתוכננות. הקרקעות סביב אזורי ההשפעה של התחנות,ובמיוחד מה שמכונה "הטבעת הראשונה",מציגות פוטנציאל תכנוני שמשקיעים פרטיים שמחפשים אופק ארוך-טווח החלו לשים אליו לב.

מה קורה לשוק הנדל"ן המקומי,ולמה זה דוחף אנשים לחפש פתרונות אחרים?

הצלע החופית,נתניה, חדרה, הרצליה ואזורים שביניהן,רשמה בשנים האחרונות עליות מחירים עקביות. לפי נתוני שוק הנדל"ן, מחירי דירה ממוצעת באזורים אלו הגיעו לרמות שמרחיקות חלק גדול מהמשקיעים הפרטיים. הכניסה לדירת השקעה שנייה דורשת כיום הון עצמי של 50 אחוז ויותר במקרים רבים, בעוד שתשואת השכירות לא התאימה את עצמה בהתאם.

מי שרכש דירה להשקעה במחיר של שניים עד שלושה מיליון שקל ומשכיר ב-5,000 עד 6,000 שקל לחודש, נוטף בפועל תשואה של פחות מ-2.5 אחוז. אחרי ניכוי החזרי משכנתא, מס, ועד בית ותיקונים שוטפים,לעיתים לא נשאר הרבה. זה לא אומר שדירה להשקעה אינה נכס בעל ערך. אבל בתנאים הנוכחיים, החשבון האריתמטי פחות ברור מבעבר, וזה בדיוק הרגע שבו משקיעים פרטיים מתחילים להסתכל הצידה.

מה זו קרקע להשקעה,ובמה היא שונה מדירה

קרקע להשקעה היא נכס שנמצא בשלב מוקדם יותר במחזור הפיתוח של הנדל"ן. שלא כמו דירה, היא לא מייצרת תזרים מזומנים בזמן ההמתנה. אבל גם לא דורשת ניהול שוטף,אין שוכרים, אין תקלות, אין ועד בית, אין טיפולים בנזילות בשלוש בלילה. ההיגיון הכלכלי שלה מבוסס על תהליכים תכנוניים: קרקע שעוברת שינוי ייעוד, קבלת זכויות בנייה, או שינוי מסגרת תכנונית,מעלה ערך בעקבות הצעד הזה, גם אם הבנייה בפועל תתרחש שנים מאוחר יותר.
זהו פרופיל השקעה שונה מהותית מדירה. אופק הזמן ארוך יותר,בדרך כלל שבע עד חמש עשרה שנים. הסיכון המרכזי הוא תכנוני: האם התוכנית תאושר, ובאיזו צורה. עלות הכניסה ליחידה בודדת נמוכה בדרך כלל מדירה ממוצעת באזור המרכז. ועבור מי שיכול לחשוב בטווחים ארוכים ולהפריש סכום שלא ידרוש אותו בטווח הקצר, הקרקע יכולה להיכנס לתמונה כרכיב בתיק הנדל"ן הכולל שלו.

חשוב להדגיש: קרקע ודירה אינן כלים מתחרים שחייבים לבחור ביניהם. הן מסלולי השקעה שונים עם מטרות שונות. משקיעים שמחשיבים את שניהם ברצינות בדרך כלל מסתכלים עליהם כחלקים משלימים של תכנון פיננסי לטווח ארוך, לא כאלטרנטיבה אחד לשנייה.

תמ"א 70,המסגרת התכנונית שמשנה את חישובי הקרקע

תמ " א 70 היא תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו ההולכות ומתוכננות. היא קובעת אזורי השפעה,"טבעות",סביב כל תחנה, שבהן ניתן להגדיל את צפיפות הבנייה, לאשר שימושים מעורבים, ולקדם פיתוח עירוני רחב היקף. הטבעת הראשונה, הסמוכה ביותר לתחנות, היא שם שצפוי הפוטנציאל התכנוני הגבוה ביותר.

עבור משקיע פרטי, מה שחשוב בתמ"א 70 הוא שמדובר במסגרת מוצהרת ופומבית,לא בספקולציה על פיתוח עתידי עמום. אזורי ההשפעה ידועים. עיקרי התוכנית פורסמו. זה לא מבטיח שהפיתוח יקרה בדיוק כפי שמתוכנן, אבל זה נותן לקרקע באזור ההשפעה מסלול תכנוני שאפשר לנתח ולהעריך,בניגוד לקרקע שמיועדת להתפתח ללא מסגרת ברורה.

תהליך ההבשלה של קרקע בתוך מסגרת תמ"א 70 הוא רב-שלבי: מהתוכנית הארצית לתוכנית מקומית, משם להיתרי בנייה, ולבסוף לבנייה בפועל. כל שלב שמסתיים מוריד את הסיכון התכנוני ומעלה את ערך הקרקע. משקיע שנכנס בשלב מוקדם לוקח סיכון גבוה יותר, אבל גם נקודת כניסה נמוכה יותר. מי שנכנס מאוחר יותר,כשהשלבים הקריטיים כבר מאחורינו,משלם יותר אבל נחשף לסיכון קטן יותר.

איך נכנסים בפועל, הסכם שיתוף במקרקעין ומה שחשוב לדעת

הכניסה לעולם הקרקעות באופן עצמאי דורשת מהמשקיע הפרטי להתמודד עם מספר אתגרים במקביל: איתור קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני, בדיקות בעלות ומצב משפטי, הבנת תוכניות מתאר רלוונטיות, ויכולת לנהל את ההליכים לאורך שנים. עבור מרבית המשקיעים הפרטיים,אלו שאינם עוסקים בנדל"ן כעיסוק עיקרי,זה לא ריאלי.
לכן, המודל הנפוץ הוא פנייה לחברות יזמות קרקעות. החברה מבצעת את האיתור, הבדיקות והרכישה. לאחר מכן, היא מציעה למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה דרך הסכם שיתוף במקרקעין. כל משקיע מקבל בעלות על חלק מוגדר מהקרקע, שמירה על זכויותיו לאורך כל התהליך התכנוני, והשתתפות בפוטנציאל ההשבחה כשיגיע מועד המימוש.
השקעה בקרקעות לא מתאימה לכל אחד, ולא מתאימה לכסף שתצטרכו בשנתיים הקרובות. אבל עבור מי שחושב על עשור ומעלה,ושרוצה לגוון מעבר לשוק הדירות שהפך לצפוף ויקר,זהו תחום שראוי לבחון. חברות יזמות קרקעות שפתחו את המסלול למשקיעים פרטיים שינו את הנגישות לאפיק זה, ורבים מהמשקיעים שמגיעים אליו מגלים שהשאלה אינה "האם זה מתאים",אלא "מתי להתחיל לחשוב על זה ברצינות".

*תוכן שיווקי